变卖须知

上海市嘉定区人民法院将于2019年12月30日10时至2020年2月28日10时止（延时除外）在“公拍网”（www.gpai.net）上公开进行网络司法变卖活动，现就有关的网上变卖事宜敬告各位竞买人：

一、本《竞买须知》根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》、《最高院人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》等相关法律法规文件制订，竞买人应认真仔细阅读，充分了解本须知的全部内容。 

二、本次变卖活动遵循“公开、公平、公正、诚实守信”的原则，变卖活动具有法律效力。参加本次变卖活动的人员和竞买人必须遵守本须知及本次变卖公告的各项条款，也须符合由国务院及相关标的所在政府有关房地产调控政策的相关规定，竞买人应自行比对自身是否符合政府规定。变卖成交后，如果买受人不符合国家和当地政府的相应规定（无论是故意或过失或其他原因）而造成变卖标的无法办理过户登记手续的，则须对自己的行为承担相应法律责任。

三、变卖标的：上海市松江区乐都西路761-819号（单号）、825弄《荣丰休闲购物中心》商业房地产（整体变卖）（建筑总面积：78470.2平方米，其中店铺建筑面积66369.81平方米、地下车库面积12100.39平方米），房屋类型为（店铺及其他）。

土地宗地号：松江区永丰街道4街坊39/6丘；土地权属性质：国有，使用权取得方式：出让；土地用途：居住、商业用地；宗地（丘）面积为:68169平方米。房地产权证号：沪房地松字2008第008477、沪房地松字2010第024379号。

四、变卖标的物权利负担、特别告知

1、变卖标的：上海市松江区乐都西路761-819号（单号）、825弄“荣丰休闲购物中心”商业房地产（建筑面积：78470.2平方米，其中店铺建筑面积66369.81平方米，地下车库面积12100.39平方米），房屋类型为（店铺及其他）。

变卖范围包括:沪房地松字2008第008477权证中记载的建筑面积41299.16平方米商业房地产和沪房地松字2010第024379号权证中记载的建筑面积37171.04平方米商业房地产。

其中，沪房地松字2008第008477权证中41299.16平方米，大产证记载建筑面积54422.49平方米，变卖仅占其中41299.16平方米。并且，乐都西路825弄155、156号的房屋用途为公用服务，建筑面积90.92平方米。

沪房地松字2010第024379号权证记载建筑面积37171.04平方米，大产证记载建筑面积37171.04平方米。

变卖标的为带租约、整体按现状变卖。

2、本次变卖的房地产于2010年12月20日通过《包租协议》方式出租给了上海天藤投资有限公司,租期至2031年12月31日止。之后，上述房地产又于2011年6月、7月分别设定抵押，抵押权人为五矿国际信托有限公司。因租赁先于抵押，故本次变卖系带租约变卖。

上述房地产出租后，双方于2011年1月至2018年3月签订备忘录、补充协议多份，对《包租协议》所约定的租金标准、支付方式等相关事宜进行了调整(相关协议予以公示)。

根据租赁双方约定及其反映情况，被执行人在本次变卖房产剩余租期内的应收租金，须先行偿付承租人因投资参建该房产项目三、四期而形成的债权。目前，承租人的债权尚未足额收回，故约定租金暂不向被执行人支付。

变卖标的租约、备忘录、补充协议等约定，买受人须了解并承担。

本条信息，仅是本次变卖房产的瑕疵披露，不评判该房产所涉约定的正当性，买受人若对原房东与承租人的约定有异议，应通过协商、另诉等方式解决。

3、交易过程中产生税费，各自承担。

物业管理费欠费，由买受人承担。本次变卖房产所拖欠的物业管理费截止2018年底已累计拖欠326万余元。

买受人自收到成交执行裁定书在30日内，未至相关职能部门办理过户手续，由此造成无法过户的责任自付；并承担以后过户手续时可能发生的全部税费。

4、如有违法建筑，买受人须自行恢复。由买受人自行接受相关行政机关处罚、甚至拆除，并支付由此而产生的一切费用。

5、拍卖人提供的变卖标的现有相关文件中记载建筑面积、土地面积及房屋用途等信息均仅作为参考，以买受人今后实际取得的房地产权证登记的内容为准。相关变更过户等手续均由买受人自行负责办理。买受人重新取得房地产权证中登记的内容与现有文件记载的内容出现差异的，均不影响本次变卖结果。拍卖人和委托人也不承担多退少补的责任。

6、变卖标的租赁期满，买受人须自行依法办理房产交接。

7、竞买人资格问题：请竞买人自行向相关部门进行了解，并自行承担因竞买资格不符而造成的所有权无法转移等风险。

标的详情见本次变卖发布的变卖标的调查情况表和公告。

五、变卖标的以现状进行变卖。房屋外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以交易过户时登记机关登记为准。法院对房屋外观、质量、结构、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响变卖成交结果及成交价格。

六、变卖竞价前，竞买人须通过“公拍网”注册报名并支付相应的款项；变卖结束后，买受人所支付的款项转入法院指定账户，变卖成交余款须于变卖成交之日起十天内缴入法院账户。由买受人（或代理人，须到本院办理过授权）缴入法院指定账户，并向法院递交缴款凭证。未能竞得者的所支付的款项不计利息退还原支付账户。

若竞买人需委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）代为竞买的，应于2019年12月24日前通过法院委托的辅助机构与本院联系，竞买人（自然人为本人；法人或非法人组织为法定代表人或负责人，并带好公章）应与竞买代理人一同到本院，提交合法有效的证明，办理代理竞买手续，经本院确认后方能进行委托。如委托未经本院确认，竞买活动认定为代理人的个人行为。

竞买人（自然人为本人；法人或非法人组织为法定代表人或负责人）因客观原因无法来本院办理的，应向本院递交经公证（认证）的授权委托书原件（竞买人非我国自然人或法人、非法人组织的授权委托手续办理应符合我国相关法律、法规规定），列明委托代理事项、权限和期间，由竞买代理人持本人和竞买人的合法有效的身份证明等来本院办理代理竞买手续。

七、未登记的优先购买权人参加变卖的，应于2019年12月24日前通过辅助机构向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与变卖，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。

八、与本标的物有利害关系的当事人可以参加竞拍（法律禁止参与竞买的除外），不参加竞拍的请关注本次变卖活动的整个过程。

九、本次变卖活动设置延时出价功能，竞价程序结束前五分钟内无人出价的，最后出价即为成交价；有出价的，竞价时间自该出价时点顺延五分钟。

十、变卖期开始后，取得竞买资格的竞买人即可以出价。自第一次出价开始进入24小时竞价程序，其他取得竞买资格的竞买人可在竞价程序内以递增出价方式参与竞买。竞价程序内无其他人出价的，变卖财产由第一次出价的竞买人竞得；竞价程序内有其他人出价的，变卖财产由竞价程序结束时最高出价者竞得。变卖成交的，竞价程序结束时变卖期结束。变卖期内无人出价的，变卖期结束时变卖程序结束。

十一、变卖成交的，由平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。

十二、本次变卖是经法定公告期和展示期后举行，就变卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次变卖资料中作了详尽的说明。法院对变卖标的物所作的文字说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在变卖前必须仔细审查变卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所变卖标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。

竞买人一旦作出变卖决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，视为完全接受竞买公告、竞买须知中所载明的条款，请慎重决定变卖行为。

十三、经过竞价变卖成交后，买受人反悔不交纳尾款的，从所交纳变卖价款中扣留变卖公告中所确定的保证金不予退还，扣留的保证金参照《网拍规定》第二十四条处理。买受人反悔不交纳尾款导致人民法院重新变卖的，原买受人不得再次参与竞买。（《网拍规定》第二十四条：变卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付变卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务）

十四、买受人付清余款后，需等待涤除抵押手续和办理解封手续，凭法院出具的法律文书自行及时办理变卖标的从原产权人过户至买受人名下的手续，未在合理期间完成交接、过户的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。

在办理标的物转让登记过程中，依照相关法律法规和政策的规定，所涉及的由原权利人及买受人承担的税收和费用（包括但不限于增值税及附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、权证工本费、个人（企业）所得税、房产税和其它相关费用，以相关部门最终核定为准），依照法律、法规规定由原权利人和买受人各自负担，但原权利人负担的部分由买受人先行垫付。买受人自垫付之日起十个工作日内，持有效支付凭证至本院申报退款，逾期视为买受人自愿负担。

成交执行裁定书送达买受人之前变卖标的可能存在的水、电、煤、物业管理费、车位管理费等欠费均由买受人承担。变卖成交价不含本条涉及钱款。能否办理过户手续及办理过户手续所需的时间请竞买人在变卖前自行到相关职能部门咨询，因标的物现状存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果由买受人自行负责，法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。因买受人怠于处理造成无法过户的，责任自负，不影响法院对变卖款的处置。

法院涤除抵押、解除查封手续需要一定时间，变卖标的物相关权证原件无法取得或存在担保物权的，办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证，办理权属变更登记的时间相应延长。

十五、本次变卖活动计价货币为人民币，变卖价款均不含税费和买受人在变卖标的物交割、过户时所发生的全部费用。

十六、参加变卖的竞买人应当遵守竞买须知的规定，不得阻挠其他竞买人竞拍，不得操纵、垄断竞拍价格，严禁竞买人恶意串标，上述行为一经发现，将取消其变卖资格，并追究相关的法律责任。

十七、本院根据法律规定有权在变卖程序中决定暂缓、中止或撤销变卖。
十八、为便于买受人及时收到本院变卖相关的文书、通知等，本院以买受人于司法拍卖网络平台预留的联系地址、联系电话为相关文书邮寄送达地址、接受电话，如需更改，买受人须持本人身份证来本院填写《法律文书送达地址确认书》（若买受人非自然人，由委托代理人持有效委托手续前来办理）。

如因提供的送达地址、联系电话不确切，或不及时告知变更后的地址和联系电话，使法院的有关法律文书、通知等无法送达或未能及时送达，买受人自行承担由此可能产生的法律后果。

十九、下列机构和人员不得参与本次网络变卖，并不得委托他人代为竞买与其行为相关的变卖财产：（一）负责执行的人民法院；（二）网络服务提供者；（三）承担变卖辅助工作的社会机构或者组织；（四）第（一）至（三）项规定主体的工作人员及其近亲属。

二十、失信被执行人以及失信被执行人的法定代表人、主要负责人、实际控制人、影响债务履行的直接责任人员不得参与本次网络变卖，并不得委托他人代为竞买。

二十一、凡发现变卖中有违规行为，可如实举报。

举报监督电话：021-34254567*9621

本规则其他未尽事宜，请向辅助机构咨询。

辅助机构：上海金槌商品拍卖有限公司

咨询电话：021-52281397 顾先生  021-32181528 朱女士

13003222801 厉先生

联系地址：上海市静安区江宁路445号17楼C座

上海市第一中级人民法院

2019年12月11日