竞买须知

上海市静安区人民法院将于2020年2月17日10时至2020年2月20日10时止（延时除外）在“公拍网”（www.gpai.net）上进行公开网络司法拍卖活动，现就有关的网上拍卖事宜敬告各位竞买人：

一、本《拍卖须知》根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》等相关法律规定制订，竞买人应认真仔细阅读，充分了解本须知的全部内容。

二、本次拍卖活动遵循“公开、公平、公正、诚实守信”的原则，拍卖活动具有法律效力。参加本次拍卖活动的人员和竞买人必须遵守本须知及本次拍卖公告的各项条款，也须符合由国务院及相关标的所在政府有关房地产调控政策的相关规定，竞买人应自行比对自身是否符合政府规定。拍卖成交后，如果买受人不符合国家和当地政府的相应规定（无论是故意或过失或其他原因）而造成拍卖标的无法办理过户登记手续的，则须对自己的行为承担相应法律责任。

三、拍卖标的：山东省龙口市怡天海景小区358套在建商品房。根据上海国衡房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》【估价报告编号：沪国衡估字（2018）第3099号】中记载：标的位于山东龙口市怡天海景小区E区、G区内，房屋用途：住宅，建筑面积以《上海查封（358户）》为准，总建筑面积为22654.48平方米，如和政府部门测量、登记的面积等信息有差异，以政府相关部门测量、登记的面积等信息为准。标的所在地块（怡天海景小区E区、G区）位于龙口市徐福镇东海园区2008-L73地块、龙口市徐福镇东海园区2008-L72地块内，土地用途为商业、住宅，土地使用期限：商业40年（终止日期为2048-6-5）； 住宅70年（终止日期为2078-6-5），权利人为烟台海基置业有限公司。本次拍卖地块的现状地上物即为怡天海景小区E区、G区内建造的17幢建筑物，但尚未竣工，为在建工程，主体结构均已封顶。

四、拍卖标的物权利负担、特别告知

标的为在建工程项目，竞买人必须是具有与竞买标的相适应资格条件的企业单位，拍卖成交后，须继续完成整体项目建设、竣工及交付所涉事项。根据龙口市人民政府出具的《公函》中记载：本次拍卖标的358套房源目前状态为未完工，虽全部集中EG区，但位置较为分散。EG区共有楼房2500余套，除去本次拍卖标的358套房源外，其余楼房全部已经售出，因该358套房源处于查封状态，导致查封房源所在的整栋楼无法开展工程完善，影响了小区整体的交付和竣工备案手续办理，目前已发生多起EG区业主的维权事件。鉴于此，龙口市人民政府函告：建议参与本次拍卖标的的竞买人需在拍卖前来龙口实地考察项目情况，同时与原项目单位烟台海基置业有限公司及原施工单位龙口南山建筑安装工程公司进行接触，并签署三方协议，协议明确工程完工时间、竣工备案办理时间，付款方式、办理产权证的时间及违约条款等相关内容。（附龙口市人民政府公函）

因该标的358套在建商品房分别分布于E区的E12（1户）、E16（29户）、E17（56户）、E18（59户）、E19（38户）、E20（46户）、E21(20户)、E22（56户）、E23（1户）、E25（3户）；G区的G18(3户)、G19（2户）、G20（6户）、G21（1户）、G25（13户）、G26（7户）、G31(17户)，共计17栋楼内，导致E、G区的房产整体未能按时办理竣工验收，2000余户业主多年无法办理房产证。应政府要求，买受人在拍卖成交后3个月内，必须全部达到竣工验收条件

五、根据龙口市住房和城乡建设管理局出具的《关于怡天海景城历史遗留问题的情况说明》中就该项目的尾剩工程建设，提出的如下要求：

（1）烟台海基置业有限公司前期已将工程发包给山东建筑安装有限公司，并已办理施工许可证，目前该项目主体已全部完成。因此，该项目的后续工程应由原施工单位施工，并进行工程竣工验收备案，不得随意变更施工单位。

（2）烟台海基置业有限公司做为开发建设单位，办理了商品房预售许可，该项目房屋不动产大证，须由烟台海基置业有限公司统一办理。

根据烟台海基置业有限公司出具的《怡天海景城EG区上海查封房源尾剩工程的情况说明书》中提出:因本次拍卖标的怡天海景EG区358套房源在评估时外墙保温、涂料、门窗、外部配套等尚未施工，评估价格不含后续海基公司施工费用，拍卖成交后，买受人须向海基公司支付外墙保温、涂料、门窗、外部配套均摊等费用。

竞买人须在拍卖前对标的实地踏勘并作充分地了解，标的项目的续建、缴纳建设保证金等相关事宜，竞买人应自行与拍卖辅助机构及政府部门等相关主体进行了解及确认。拍卖标的的现状和已知瑕疵已予公示，但不排除标的现状表述缺陷和未知瑕疵，隐性瑕疵的可能，竞买人须自行了解，并于买受时一并承受和自行依法妥善处理。

六、 拍卖标的以现状进行拍卖及交付。房屋外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以交易过户时登记机关登记为准。法院对房屋外观、质量、结构、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。

七、拍卖竞价前，竞买人须通过“公拍网”注册报名并支付相应的保证金；拍卖结束后，买受人所支付的保证金转入法院指定账户，未能竞得者的保证金按原付款方式原渠道如数退回原支付账户。保证金均不计利息。拍卖余款（成交价扣减保证金）在2020年3月5日16时前由买受人（或代理人，须到本院办理过授权）缴入法院指定账户，并向法院递交缴款凭证。未能竞得者的保证金按原付款方式原渠道如数退还原支付账户。保证金均不计利息。

若竞买人需委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）代为竞买的，应于2020年2月12日前通过法院委托的拍卖辅助机构与本院联系，竞买人（自然人为本人；法人或非法人组织为法定代表人或负责人，并带好公章）应与竞买代理人一同到本院，提交合法有效的证明，办理代理竞买手续，经本院确认后方能进行委托。如委托未经本院确认，竞买活动认定为代理人的个人行为。

竞买人（自然人为本人；法人或非法人组织为法定代表人或负责人）因客观原因无法来本院办理的，应向本院递交经公证（认证）的授权委托书原件（竞买人非我国自然人或法人、非法人组织的授权委托手续办理应符合我国相关法律、法规规定），列明委托代理事项、权限和期间，由竞买代理人持本人和竞买人的合法有效的身份证明等来本院办理代理竞买手续。

八、未登记的优先购买权人参加拍卖的，应于2020年2月12日前通过拍卖辅助机构向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与拍卖，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。

九、与本标的物有利害关系的当事人可以参加竞拍（法律禁止参与竞买的除外），不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。

十、本次拍卖活动设置延时出价功能，竞价程序结束前五分钟内无人出价的，最后出价即为成交价；有出价的，竞价时间自该出价时点顺延五分钟。

十一、本次拍卖是经法定公告期和展示期后举行，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。法院对拍卖标的物所作的文字说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所拍卖标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。

竞买人一旦作出拍卖决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，视为完全接受竞买公告、竞买须知中所载明的条款，请慎重决定拍卖行为。

十二、拍卖成交后买受人未于指定期间全额支付拍卖成交余款的，视为悔拍，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加拍卖。

十三、买受人付清全额拍卖成交款项后，需等待涤除抵押手续和办理解封手续，凭法院出具的法律文书自行及时办理拍卖标的从原产权人过户至买受人名下的手续，未在合理期间完成交接、过户的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。

在办理标的物转让登记过程中，依照相关法律法规和政策的规定，所涉及的由原权利人及买受人承担的税收和费用（包括但不限于增值税及附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、权证工本费、个人（企业）所得税、房产税和其它相关费用，以相关部门最终核定为准），依照法律、法规规定由原权利人和买受人各自负担，但原权利人负担的部分由买受人先行垫付。买受人自垫付之日起十个工作日内，持有效支付凭证至本院申报退款，逾期视为买受人自愿负担。

成交执行裁定书送达买受人之前拍卖标的可能存在的水、电、煤、物业管理费、车位管理费等欠费均由买受人承担。拍卖成交价不含本条涉及钱款。能否办理过户手续及办理过户手续所需的时间请竞买人在拍卖前自行到相关职能部门咨询，因标的物现状存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果由买受人自行负责，法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。因买受人怠于处理造成无法过户的，责任自负，不影响法院对拍卖款的处置。

法院涤除抵押、解除查封手续需要一定时间，拍卖标的物相关权证原件无法取得或存在担保物权的，办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证，办理权属变更登记的时间相应延长。

十四、本次拍卖活动计价货币为人民币，拍卖时的起拍价、成交价均不含税费和买受人在拍卖标的物交割、过户时所发生的全部费用。

十五、参加拍卖的竞买人应当遵守竞买须知的规定，不得阻挠其他竞买人竞拍，不得操纵、垄断竞拍价格，严禁竞买人恶意串标，上述行为一经发现，将取消其拍卖资格，并追究相关的法律责任。

十六、本院根据法律规定有权在拍卖程序中决定暂缓、中止或撤销拍卖。

十七、为便于买受人及时收到本院拍卖相关的文书、通知等，本院以买受人于司法拍卖网络平台预留的联系地址、联系电话为相关文书邮寄送达地址、接受电话，如需更改，买受人须持本人身份证来本院填写《法律文书送达地址确认书》（若买受人非自然人，由委托代理人持有效委托手续前来办理）。

如因提供的送达地址、联系电话不确切，或不及时告知变更后的地址和联系电话，使法院的有关法律文书、通知等无法送达或未能及时送达，买受人自行承担由此可能产生的法律后果。

十八、凡发现拍卖中有违规行为，可如实举报。

举报监督电话：021-26120000*83242

本规则其他未尽事宜，请向拍卖辅助机构咨询。

拍卖辅助机构：上海晟安拍卖有限公司

联系地址：上海市杨浦区飞虹路525号10楼

咨询电话：13166331119周小姐

                                           上海市静安区人民法院

                                              2020年1月6日